建德不押车贷款：生活在建筑工地的“金融民工”

“建德不押车贷款银行和信托公司等金融行业的人以前经常自嘲自己是金融民工，在我开始以中融信托子公司的名义从事房地产并购基金和城市更新业务以后，又多了一个头衔--建筑民工。我们这些所谓的金融民工穿着西装整天在工地、办公室和投资人之间穿梭，身上随身携带着手电筒、安全帽、激光笔和高度仪; 施工现场的条件比较恶劣，每天回到办公室和家里晚上都要马上擦皮鞋和换裤子，我的办公室里、车里和随身的包里到处都是便携式的皮鞋油刷子。但是没有办法啊，只有这样亲力亲为和事必躬亲，只有这样全面参与投资、融资、运营管理和退出才是真正的主动资产管理，才能做出好的产品和为投资人获得好的回报。”王宇涛不无诙谐的同记者讲到。

过去的一年，建德不押车贷款王宇涛先生带领这家年轻的中融长河资本团队，在北京核心区域同时完成了两个极为复杂的LEED金级的地标级城市更新项目：一个是位于西城区菜市口站双地铁口的原五星级酒店更新为甲级写字楼-中融信托大厦，另一个是位于三条地铁交汇处的东北建德不押车贷款三环沿线朝阳区太阳宫百盛购物中心改造为综合性质的中融信托广场。虽然北京这两个大型项目已经是分秒必争了，但这依然不影响王宇涛团队见缝插针的在美国西雅图完成了两个酒店式长租公寓的出租项目投资。

建德不押车贷款北京这两个城市更新项目在房地产和金融行业引起了很大关注，作为国际金融地产联盟（IFFRE）常务理事、中融长河资本的总裁兼CEO，王宇涛先生也因此成为2017年度城市更新地产基金领军人物。

产融结合：金融+地产建德不押车贷款

“有人问我：建德不押车贷款你是做地产基金的和做信托的，怎么也是属于金融行业的白领吧，现在怎么来具体管理项目施工呢？是啊，因为传统金融行业的生存环境已经发生了巨大的变化，再不改变和革新就会被市场淘汰。”王宇涛先生曾担任中融国际信托房地产信托项目的风控独立审批人和信托委员会委员，有着近二十年的商业地产开发管理经验并审批过中融信托内部近两百多个股权或贷款类房地产信托项目，他对金融行业的本质看的很透彻的理解，也对中国房地产基金的未来发展方向有着自己清晰的判断。

中融长河资本是中融国际信托业务转型成立的第一家子公司，公司使命就是要在私募投行和财富管理传统业务之外，找到新的业务方向和利润增长点。中融长河资本作为中融信托业务转型迈出的第一只脚，显然是成功的。作为基金管理人，其目前在北京、上海以及美国正在管理的地产基金规模已接近100亿元人民币。

“主动资产管理”，这是王宇涛给出的答案。“这个词说了很多遍了，什么叫主动资产管理？地产这种资金密集型的行业，资金来源就好像是人体中的血液。光有资金和金融从业经验就可以从事地产投资和主动管理吗？那一定是不够的。由于我本人的过往长期地产从业背景，使得我的团队充分分享了我在操作、开发、设计、工程管理、营销、物业这些方面长期的宝贵经验。”王宇涛有着近20年的地产行业从业经验，从北京CBD的中环世贸中心、SK大厦、IFC财源国际中心和华夏银行总行项目，到五棵松的中国生物技术5A级写字楼群、前卓展购物中心和五棵松奥运篮球中心等，他在长安街沿线参与开发和管理过差不多200万平方米的商办物业。对于地产开发过程中的所有环节，还有从项目销售营销到物业管理房面都有着深刻的理解和经验。

抢占城市更新风口建德不押车贷款

“建德不押车贷款城市更新确实是一个很艰难的地产门类，并非适合所有的投资机构，也不是适合所有的地产基金去做，因为改造具有很大的不可预见性，项目里面的潜在的风险很大。基金管理人需要有很好的设计改造能力、施工管控能力和营销能力，以及依靠自己多年专业经验的积累，对过程中出现的种种有可能出问题的地方，做很好的预判。”过去一年北京两个改造项目的酸甜苦辣过后，王宇涛对城市更新有着自己的理解。“我以前从事过长期的地产开发，道理很简单：一张白纸上好画画；我宁愿去选择做新项目，挖一个基坑从正负零把楼盖起来，也不愿意在一个旧楼原有基础上去改善。现在需要城市更新的项目有很多规划和建设的指标是无法突破，只能在室内设计上动脑筋、做文章。”尽管充满挑战，但是王宇涛带领的中融长河资本还是登上了城市更新风口下的先行列车。北京两个项目的成功改造经验，让他们成为了城市更新市场领域的先行者。

王宇涛向记者介绍他改造的项目时，总是难掩兴奋，“中融信托广场这个项目是我最喜欢的一个项目。这个楼之前是叫太阳宫百盛购物中心，我们去年把它从百盛集团手里买过来的时候，这个项目买了以后我才发现，越改我越喜欢，越改觉得越漂亮，而且它里面真是大有空间可为。”

“这个项目最大的特点就是平面非常大，单层大概六千多平米。这么大的平面进深很大，面临采光的问题，基本上一跨半柱距以外的空间都得不到自然光了。后来我们通过和设计师商量，我们要采用一些内采光的方案，采用天井的概念，把阳光引下来，增加内环的通透性。现在内部已经基本改造完成了，我看到中庭亮出来的样子，非常震撼、非常漂亮。这一定会成为北京的一个标志性项目。”

建德不押车贷款太阳宫项目设计前期，王宇涛亲自同设计师每天开会反复推敲设计方案，光是概念方案的修改就达到20多次，但王宇涛仍然乐此不疲。“我们把巨大的平面做一个分割，原来是考虑从中间切还是从边上切，如果切得不好可能面积损失过大。作为基金管理公司我们看重的是IRR，不管是用于租赁还是销售，都要有最优的可租赁面积。最终的方案我们是从南北切，南北切就是增加了一个采光长廊，就是采用退台式的设计，真正到现场大家会发现这真是一个很巧妙的设计，可以让阳光从南北侧直射或者扫射进来，而且使阳光能够弥漫到每一个楼层的不同地方去，真是一个很精妙的设计方案。面积损失也不大，而且我们损失的面积又采用其他的一些办法找补了回来。”

而对于菜市口这个酒店改造项目，王宇涛强调了它同太阳宫商场改造项目的不同。“菜市口项目，最大的问题就是层高和平面以及过时的机电系统。因为原来酒店都是一些小的房间，核心筒里面没有卫生间，我们在整体平面布局上做了全面调整和拆改。为了增加大厦的竖向交通能力，采用了平常写字楼不经常具备的电动扶梯的概念，使得不仅在核心筒内增加了男女卫生间和高管卫生间，还增加了很人性化的母婴室。我们还设立了双大堂，对于裙楼和塔楼采用了两种不同的隔离方式。”

抓住资产端建德不押车贷款

“我们过去谈金融创新，谈资产证券化，总是在说如何应对监管，如何在融资结构上和法律层面做些文章，这是金融端内部的事情。但其实应该有更多人来谈一谈怎么把资产拿上去，怎么拿到好的资产、怎么去改。”王宇涛先生强调了资产端的重要性，“金融再怎么创新，核心还是要有好的底层资产”。要拿到好的资产，要管好运营好资产，不是靠说大话、空话和套话，而是靠脚踏实地的点滴积累。

“Devil is in the detail-- 细节见真知”，这是王宇涛跟他的团队成员经常说的一句话，“我去看一个楼的时候，最喜欢看的一个地方就是卫生间。我们这几个项目在挑选卫生间的洁具、洗手盆、小便器、座便器的时候，我都要亲自去试，高度舒不舒服，隔板是不是能挡住你的隐私。座便器我也要去坐一坐，包括物业采购的卫生纸我也要去试一下是不是舒服。”王宇涛这种注重细节的工作习惯，跟他早年的核电工程师和海外工作背景有关，他早年曾在国际知名的ABB和美国西屋电气受到过工程专业训练，总能从最独特的角度最看到别人忽视的地方。

“北京这两个项目只是我们进入城市更新领域的开始，我们还在不断的寻求新的市场机遇。”王宇涛希望他和他的团队能够更加富有创业精神，能够更加脚踏实地，能够在房地产基金领域内以工匠精神不断做大资产规模，行稳致远。

城市更新的风口从国外吹来了国内, 王宇涛先生此次在短短一年内不到的时间成功完成两个LEED金级项目的改造引起了很大业内的很大关注，2018年1月19日，王宇涛先生应邀参加由国际金融地产联盟（IFFRE）携手英国国际贸易部（DIT）、伦敦发展促进署（London&Partners）、皇家特许测量师学会（RICS）共同举办的“2018中英城市更新及存量改造国际交流峰会”，届时他将在英国驻华大使官邸发表主题演讲，现场分享存量改造的实战经验。